La surélévation d’immeuble à Paris est en forte croissance depuis 2014, année à partir de laquelle les lois sur la surélévation ont évolué. Mais il faut savoir que le prix d’une surélévation à Paris est particulièrement élevé. Dès lors, quel est l’intérêt de réaliser une surélévation de toiture à Paris ? Cette page vous dit tout sur les atouts d’une surélévation à Paris.
Surélévation à Paris : mode d’emploi
La surélévation d’immeuble à Paris a été pratiquée depuis l’ancien régime, et continue de rencontrer un réel succès à Paris. Depuis 2014 et la loi ALUR, les pouvoirs publics ont en effet incité les copropriétaires à réaliser la surélévation d’un immeuble, dans l’optique de créer de nouveaux logements.
Pour rappel, surélever un immeuble consiste à ajouter un, voire plusieurs, étages sur une structure existante. Il faut pour cela retirer la toiture, construire le nouvel étage et poser à nouveau la toiture. Ce chantier, qui nécessite un échafaudage, est souvent l’occasion d’une réfection plus complète de l’immeuble.
Selon les cas, la surélévation d’un immeuble à Paris (75) peut consister en :
- L’ajout d’un étage complet, qui apporte autant de nouveaux logements que ne peut en comporter un étage.
- La surélévation d’un appartement, qui peut transformer des appartements existant en duplexe.
- La surélévation partielle d’une toiture, qui peut consister à ajouter une seule partie de l’étage.
- Le rehaussement de toiture, qui va surélever légèrement les murs de façade, de manière à aménager des combles de l’immeuble.
Dans tous les cas, une surélévation de copropriété vise à créer une nouvelle surface habitable, et idéalement de nouveaux logements. Ces nouveaux lots rajoutés aux copropriétés anciennes permettent en général de les revaloriser dans son ensemble.
En permettant à nouveau la possibilité de réaliser des surélévations d’immeuble, le gouvernement permet de créer de nouveaux logements plus facilement. Une fois l’accord en assemblée générale des copropriétaires obtenu, une étude de faisabilité est réalisée en tenant compte des règles d’urbanisme ainsi que de l’aspect financier. Les travaux commenceront une fois toutes les autorisations obtenues, notamment le permis de construire pour la surélévation.
Les atouts de la surélévation à Paris
Un projet de surélévation à Paris peut avoir de nombreux avantages, qu’il est intéressant de connaître. Alors que le coût d’une surélévation rend ce projet peu attractif dans de nombreuses villes de France, la surélévation d’un immeuble à Paris est parmi les opérations de rénovation les plus rentables. Mais ce n’est qu’une partie des avantages de la surélévation, comme nous allons le voir.
Surélever à Paris pour améliorer son immeuble
Comme évoqué, la surélévation d’un bâtiment à Paris est un outil de valorisation immobilière très efficace. Pour comprendre ceci, il faut réaliser que la surélévation d’une copropriété à Paris est généralement l’occasion de travaux plus complets :
- Le ravalement de la façade,
- La rénovation de la toiture (puisqu’il est nécessaire de retirer la couverture pour surélever),
- La réfection des parties communes et de l’escalier,
- La pose d’un ascenseur, dans certains cas, pour respecter les normes d’accessibilité,
- L’isolation de la toiture et des murs.
Grâce au rehaussement et aux travaux de rénovation effectués, l’apparence extérieure et le confort de l’ensemble de l’immeuble peuvent être sensiblement améliorés. Cette valorisation de la copropriété a un impact direct sur la valeur de chaque lot, et s’avère donc très intéressante pour les copropriétaires qui chercheraient à vendre dans les années à venir.
L’impact d’une surélévation sur le patrimoine immobilier
Le prix d’une surélévation à Paris ne dépasse que rarement les 5000 euros par mètre carré (en comprenant tous les travaux de réfection de l’immeuble). Or, le prix du mètre carré habitable à Paris dépasse les 10 000 euros.
En conséquence, surélever une copropriété permet de générer d’importants revenus patrimoniaux, puisque le prix des biens immobiliers créés peut être deux fois plus élevé que le prix des travaux. Ainsi, la surélévation d’une copropriété à Paris peut être à l’occasion de revenus importants pour le syndicat de copropriété.
Comme le syndicat peut aussi vendre son droit de surélévation, ces travaux peuvent être l’occasion de financer gratuitement la réfection totale de l’immeuble, sans aucun investissement de la part des copropriétaires. C’est un calcul très intéressant, notamment pour les copropriétés en difficulté, qui ne peuvent plus financer des travaux de rénovation souvent estimés en dizaines de milliers d’euros.
Surélévation d’immeuble à Paris et charges de copropriété
Enfin, surélever un immeuble permet de créer de nouveaux appartements dans une copropriété, et donc d’attirer de nouveaux copropriétaires. Or, l’arrivée d’un ou de plusieurs copropriétaires en supplément permet de réduire les charges de copropriété pour l’ensemble des copropriétaires.
C’est un atout intéressant à ne pas oublier quand on hésite à accepter un projet de surélévation à Paris. En effet, l’occasion de réduire considérablement ses charges de copropriété ne se présente pas tous les jours.
Ceci est d’autant plus vrai que les charges de chauffage sont généralement réduites suite à des travaux de réfection du bâtiment. Cela est notamment dû à une meilleure isolation de la toiture de l’immeuble.
Rentabilité et prix d’une surélévation à Paris
Si les avantages de surélever un immeuble à Paris sont nombreux, il ne faut pas négliger le prix d’une surélévation à Paris. Comme vu plus tôt, le coût d’une surélévation dans le 75 peut s’avérer très élevé. Mais voyons ensemble pourquoi les travaux de surélévation à Paris sont rentables dans la totalité des cas.
Quel est le prix d’une surélévation à Paris ?
La surélévation est une opération à la fois coûteuse et complexe. Le prix de surélévation d’immeuble à Paris varie entre 3000 euros et 6000 euros TTC par m2 de surface ajoutée. Ce tarif comprend l’assistance complète du projet par un architecte. Le prix inclut donc diverses prestations comme :
- L’étude de faisabilité réglementaire, technique et architecturale ;
- La réalisation des plans de surélévation ;
- Le dépôt du permis de construire ;
- La consultation des entreprises ;
- La coordination et le suivi des travaux ;
- La réception des travaux.
On considère ainsi que le prix d’une surélévation de 100 m² à Paris sera estimé entre 300 000 et 600 000 euros TTC. Ainsi, des projets de surélévation à Paris sont estimés à plusieurs millions d’euros. De tels chiffres peuvent sembler impressionnantes, mais nous allons voir que la rentabilité d’une surélévation à Paris est quasi certaine.
Pourquoi la surélévation à Paris est-elle plus intéressante qu’ailleurs ?
Pour comprendre pourquoi surélever un immeuble parisien est toujours rentable, il suffit de se renseigner sur le prix du mètre carré habitable à Paris.
Comme vu plus haut, le prix du mètre carré à Paris pour un appartement dépasse les 10 000 euros. Cela signifie qu’un appartement de 40 m² à Paris coûte en moyenne plus de 400 000 euros. Ainsi, le prix de la surélévation à Paris est inférieur au prix de l’immobilier, ce qui permet de faire une plus-value assurée.
Reprenons notre exemple de tout à l’heure :
- On estime le prix d’un appartement de 40 m² à 400 000 euros.
- Le prix d’une surélévation à Paris pour 100 m² sera au maximum de 600 000 euros.
- Imaginons que notre projet de surélévation de 100 m² permette de créer deux appartements de 40 m² (on considère que les 20 m² restants sont dédiés aux parties communes).
- Chaque appartement étant évalué à 400 000 euros, l’opération permet de créer un patrimoine de 800 000 euros, soit 200 000 euros de plus que le coût des travaux de surélévation.
Dans les faits, on estime que la surélévation d’un immeuble à Paris permet parfois de doubler sa « mise » de départ. Surélever un immeuble peut ainsi permettre de couvrir largement le coût des travaux de rénovation de l’immeuble, et créer par ailleurs des revenus pour le syndicat de copropriété.
Dans le cas d’une copropriété en difficulté, vendre le droit de surélever permet de réaliser des travaux « gratuitement », ce qui valoriser considérablement les appartements de chaque copropriétaire.
